保障性租赁住房金融市场正在逐步建立，2月25日，来自银保监会官网发布的信息，为进一步加强对保障性租赁住房建设运营的金融支持，银保监会、住房和城乡建设部联合印发了《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》(以下简称《指导意见》)，《指导意见》指出，国家开发银行、商业银行、保险机构、信托公司等要充分发挥优势，立足自身业务特点，加大保障性租赁住房金融支持力度，做好融资主体准入管理，把控好项目风险，加强项目后续跟踪管理，严守风险底线。
加大保障性租赁住房金融支持力度
2021年6月，国务院办公厅印发了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，其中明确要求进一步加强金融支持。为深入贯彻党中央、国务院关于发展保障性租赁住房的决策部署，加大对保障性租赁住房发展的金融支持，助力扩大保障性租赁住房供给，银保监会、住房和城乡建设部联合印发了《指导意见》。
《指导意见》要求各类银行保险机构发挥机构优势，把握保障性租赁住房融资需求特点，提供针对性金融产品和服务。具体来看，鼓励银行业金融机构运用银团贷款加大对保障性租赁住房项目的融资支持。鼓励银行保险机构在依法合规、风险可控的前提下，参与基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)。鼓励银行保险机构为用于保障性租赁住房项目的公司债券、非金融企业债务融资工具等债券融资提供发行便利，加大债券投资力度。
同时，支持银行业金融机构针对保障性租赁住房项目特点，稳妥有序开展应收租金、集体经营性建设用地使用权等抵质押贷款业务，增强贷款保障能力。加强与融资担保机构在保障性租赁住房领域的合作，发挥政府性融资担保机构增信支持作用。
在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，此次政策明确了各类金融机构可以参与保障性租赁住房业务，此类机构汇集，自然是该领域金融市场逐渐成型的重要基础和标志。而从业务本身看，保障性租赁住房开发建设、购买、装修改造、运营管理、交易结算等领域，都会有各类金融服务支持，同时无论是自持的、新建的还是其他物业类型，也都明确了金融支持。从金融业务角度看，也标志着金融市场逐渐成型。
加强项目后续跟踪管理 严守风险底线
在为保障性租赁住房提供金融支持时，《指导意见》要求，银行保险机构要遵循审慎稳健和安全性原则，对取得保障性租赁住房项目认定书的，方可适用保障性租赁住房相关支持政策。不得介入已被有关部门列入违建或安全隐患管控的项目，不得向违规采取“高收低租”“长收短付”等高风险经营模式快速扩张的企业提供融资。
同时，银行保险机构要密切关注当地保障性租赁住房市场发展情况，科学合理测算保障性租赁住房项目的投入、收益和现金流，合规适度提供融资，严防过度授信、盲目放贷。要在负债控制、款项支付、工程进展、租金回款、资产抵押等方面采取有效的风控措施，有效防范金融风险。针对商品房开发项目配建的保障性租赁住房，应确保保障性租赁住房部分独立公允核算，实现专款专用。
在风险防控方面，银保监会、住房和城乡建设部有关部门负责人在答记者问时表示，银保监会多措并举，引领银行保险机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，进一步加强对保障性租赁住房发展的金融支持。支持银行业金融机构发行金融债券，拓宽支持保障性租赁住房的资金来源，加强风险管控，防范好相关金融风险。
在贷款支付资金管理方面，监管要求，银行业金融机构要落实贷款支付和用途管理，切实防范信贷资金违规挪用于其他用途。要持续加强企业财务和运营状况监测评估，加强租金回款监控，切实保障信贷资金安全。
在诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪看来，不难发现，《指导意见》的最大亮点在于着重对项目融资端给予了一定的支持，对租赁企业的利好度较为明显，相关企业融资渠道被进一步拓宽，资金支持力度加大，进而将带动企业的资金周转能力有所提高，对于企业长远发展来说具有较强的保障性。另外，《指导意见》中强调各方面加强项目风险管理，多方协同监管也将在一定程度有效规避项目开发风险，促进市场健康良性发展。
不纳入房地产贷款集中度管理
2020年12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，为各大商业银行分档设置了房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。在彼时的答记者问期间，央行、银保监会有关部门负责人就曾指出，“为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算”。
2月8日，央行、银保监会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》，明确将保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，并鼓励银行业金融机构加大对保障性租赁住房发展的支持力度。
北京商报记者注意到，此次《指导意见》也再次重申，银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款，不纳入房地产贷款集中度管理。银行业金融机构在计算“房地产贷款占比”指标时，将“保障性租赁住房开发贷款”“保障性租赁住房经营贷款”“保障性租赁住房购买贷款”从“房地产贷款余额”中予以扣除。
同时，《指导意见》也明确，各地要尽快出台发展保障性租赁住房的具体办法，明确本地区建设保障性租赁住房的申请条件、流程及工作要求等。加强保障性租赁住房项目监督管理。各地要加快建立健全住房租赁管理服务平台，加强对保障性租赁住房建设、出租和运营管理的全过程监督。
“对于各类金融机构来说，需要研究各地保障性租赁住房的市场和政策，积极搭建组织架构和优化业务，积极参与此类领域中。”严跃进进一步强调，此次政策也明确，保障性租赁住房是共同富裕建设中的重要内容，所以各家金融机构无论是从政治站位还是商业拓展角度，都有必要研究金融服务。融入这个大金融市场，将为金融机构业务结构调整和转型带来新的机会。各地政府也需要重视此类金融服务，鼓励合规高效的金融服务和创新，真正推动保障性租赁住房市场的高质量发展。
